Où acheter au Portugal : les meilleurs emplacements

Le Portugal est une destination de choix pour l'achat immobilier, grâce à sa qualité de vie, son coût de la vie inférieur de 30 % à celui de la France et un marché dynamique soutenu par un tourisme florissant. Les meilleurs emplacements incluent Lisbonne pour son dynamisme, Porto pour son accessibilité, l'Algarve pour ses plages, et des options plus abordables comme Nisa et Penamacor. Chaque région offre des opportunités uniques, adaptées à différents projets de vie et budgets.

Votre articles en quelques mots

• Qualité de vie : Le Portugal offre un climat doux, une sécurité élevée et un coût de la vie 30 % inférieur à celui de la France.
• Marché immobilier dynamique : Lisbonne et Porto attirent de nombreux investisseurs grâce à une forte demande locative et un tourisme florissant.
• Options variées d'investissement : Des villes comme Lisbonne et Porto pour les budgets plus élevés, et des régions comme Nisa et Penamacor pour des prix très bas.
• Aspects juridiques : L'achat immobilier nécessite un NIF et la prise en compte de taxes comme l'IMT et le Droit de Timbre.
• Financement : Possibilité de financer via des prêts en France ou au Portugal, avec des conditions strictes pour les non-résidents.

Pourquoi choisir le Portugal pour un achat immobilier ?

Avant de se demander où acheter, il est essentiel de comprendre pourquoi le Portugal est devenu une destination si prisée des investisseurs et des expatriés, notamment français. Les raisons sont multiples et dépassent largement le simple attrait touristique. C'est un choix de vie et un placement stratégique qui repose sur des fondamentaux solides.

Le premier atout majeur est sans conteste la qualité de vie. Le pays bénéficie d'un climat doux une grande partie de l'année, d'un niveau de sécurité élevé et d'une population accueillante. Mais l'aspect financier est tout aussi déterminant : le coût de la vie y est en moyenne 30 % inférieur à celui de la France. Cela se ressent au quotidien, qu'il s'agisse d'un repas au restaurant pour environ 16 € ou d'un simple café à moins de 1,50 €. Ce pouvoir d'achat retrouvé permet d'envisager un projet immobilier avec plus de sérénité.

Pour les investisseurs, le Portugal présente un marché dynamique soutenu par un tourisme florissant. Lisbonne, par exemple, accueille près de 6 millions de touristes par an, ce qui assure une forte demande locative, que ce soit pour de la location saisonnière ou de longue durée. De plus, bien que le régime fiscal très avantageux pour les Résidents Non Habituels (RNH) ait été réformé début 2024 pour les nouveaux arrivants, des dispositions transitoires existent et le pays continue d'offrir un cadre fiscal attractif, notamment via le programme Golden Visa pour les investissements importants (à partir de 500 000 €).

Les villes incontournables pour investir

Le Portugal offre une mosaïque de paysages et d'ambiances. Votre choix dépendra donc entièrement de votre projet : cherchez-vous le dynamisme d'une capitale, le charme d'une ville historique, la quiétude du bord de mer ou le luxe discret d'une station balnéaire ? Tour d'horizon des destinations phares.

Lisbonne : la capitale dynamique

Capitale cosmopolite et vibrante, Lisbonne est le cœur économique et culturel du pays. Investir ici, c'est miser sur une valeur sûre. La demande locative y est constante, alimentée par les touristes, les étudiants et les jeunes professionnels du monde entier. Les quartiers historiques comme l'Alfama, le Bairro Alto ou le Chiado sont particulièrement recherchés pour leur charme authentique et leur potentiel en location saisonnière.

Cependant, ce succès a un prix. Le prix moyen au mètre carré à Lisbonne avoisine les 5 240 €, un chiffre qui reste attractif si on le compare aux 11 389 €/m² de Paris, mais qui en fait le marché le plus cher du Portugal. Un investissement à Lisbonne s'adresse donc à ceux qui ont un budget confortable et qui recherchent un placement patrimonial solide avec un bon potentiel de plus-value à long terme.

Porto : charme et accessibilité

Souvent perçue comme la rivale de Lisbonne, Porto offre une alternative de choix. La deuxième ville du pays séduit par son centre historique classé à l'UNESCO, ses ponts emblématiques sur le Douro et son atmosphère authentique. Le marché immobilier y est plus accessible, avec un prix moyen au mètre carré d'environ 3 414 €.

Porto attire une population de plus en plus internationale et connaît un véritable essor économique et touristique. Le rendement locatif y est souvent plus intéressant qu'à Lisbonne, avec un taux qui peut atteindre 4,2 % voire plus. C'est une excellente option pour un premier investissement au Portugal, alliant un prix d'achat maîtrisé et un fort potentiel de développement.

Algarve : plages et soleil

Pour ceux qui rêvent d'une résidence secondaire au soleil ou d'un investissement locatif saisonnier, l'Algarve est la destination évidente. Cette région du sud du Portugal est réputée pour ses plages dorées, ses falaises spectaculaires et ses parcours de golf de renommée mondiale. C'est le lieu de villégiature privilégié de nombreux Européens.

Les prix varient considérablement selon la localité. Des villes comme Albufeira, Lagos ou Faro (la capitale régionale avec son aéroport international) sont très prisées. Il faut compter en moyenne entre 2 200 € et 2 500 € le mètre carré, bien que les biens d'exception dans des zones premium comme le "Triangle d'Or" (Quinta do Lago, Vale do Lobo) puissent atteindre des sommets. La demande locative est très forte en haute saison, garantissant des revenus substantiels pour les propriétaires.

Cascais et Estoril : luxe et tranquillité

Situées à seulement 30 minutes de Lisbonne, les villes de Cascais et Estoril forment la "Riviera portugaise". Cet ancien lieu de villégiature de l'aristocratie européenne a conservé une atmosphère élégante et un cadre de vie exceptionnel. On y trouve de magnifiques villas, des résidences de standing avec vue sur mer et un port de plaisance animé.

Acheter à Cascais ou Estoril, c'est choisir un style de vie alliant la proximité de la capitale et la quiétude d'une ville côtière haut de gamme. Le marché s'adresse à une clientèle aisée, avec des prix au mètre carré qui peuvent dépasser ceux de nombreux quartiers de Lisbonne. C'est un investissement patrimonial par excellence, dans un environnement stable et très recherché.

Options abordables pour un budget limité

Le Portugal n'est pas réservé aux budgets les plus importants. En s'éloignant des grands centres urbains et des côtes les plus touristiques, il est possible de trouver des biens immobiliers à des prix défiant toute concurrence en Europe. C'est une opportunité pour ceux qui cherchent l'authenticité, un grand espace ou qui souhaitent réaliser un projet de rénovation.

Nisa et Penamacor : les prix les plus bas

Si votre principal critère est le prix, alors certaines municipalités de l'intérieur du pays devraient retenir votre attention. Selon les dernières études, Nisa (district de Portalegre) et Penamacor (district de Castelo Branco) figurent parmi les communes les moins chères du pays. Les prix moyens des maisons y sont incroyablement bas : 420 €/m² à Nisa et 431 €/m² à Penamacor.

Il faut cependant être pragmatique. Acheter dans ces régions rurales implique souvent d'importants travaux de rénovation. De plus, les services sont plus éloignés et le potentiel de location est quasi nul. C'est un choix de vie radical, idéal pour un projet de retraite au calme ou pour les amoureux de la nature disposant d'un budget serré.

Baião : proximité de Porto à moindre coût

Pour ceux qui recherchent un compromis entre prix attractif et proximité d'une grande ville, des options comme Baião, dans le district de Porto, sont intéressantes. Avec un prix moyen autour de 718 €/m², cette commune offre un accès à la campagne et aux paysages du Douro, tout en restant dans la sphère d'influence de Porto. C'est une stratégie judicieuse pour bénéficier de la dynamique économique de la métropole sans en subir les prix élevés.

L'achat d'un bien immobilier, surtout à l'étranger, ne doit pas être un coup de tête. Le meilleur emplacement est celui qui correspond parfaitement à votre projet de vie personnel et à votre stratégie financière à long terme.

Les îles portugaises : un cadre de vie unique

Pour une expérience de vie totalement différente, les archipels de Madère et des Açores offrent des opportunités uniques. Loin de l'agitation du continent, ces îles sont des havres de paix pour les amoureux de la nature.

Madère : l'île aux fleurs

Située à seulement 1h30 de vol de Lisbonne, Madère est célèbre pour son climat subtropical, ses paysages volcaniques et sa végétation luxuriante. Sa capitale, Funchal, est une ville animée et bien équipée. Le marché immobilier y est assez dynamique, avec un prix moyen qui s'établit autour de 2 700 €/m². C'est une destination très appréciée des retraités et des touristes en quête de randonnées et de tranquillité.

Açores : nature et sérénité

Plus sauvages et isolées, les neuf îles des Açores sont un paradis pour ceux qui recherchent une immersion totale dans la nature. Le marché immobilier y est plus confidentiel et les prix sont plus bas, autour de 1 300 €/m² en moyenne. Acheter aux Açores est un projet pour les initiés, qui demande de bien prendre en compte les contraintes logistiques liées à l'insularité, mais qui offre en retour un cadre de vie d'une sérénité incomparable.

Aspects juridiques et fiscaux à considérer

Acheter un bien immobilier au Portugal est un processus relativement simple pour un citoyen européen, mais il est crucial de bien en maîtriser les étapes et les coûts. Un accompagnement par un avocat ou un conseiller spécialisé est fortement recommandé pour sécuriser votre transaction.

Voici les points de vigilance essentiels :

• L'obtention du NIF : Le Numéro d'Identification Fiscale (Número de Identificação Fiscal) est indispensable pour toute démarche administrative et financière au Portugal, y compris ouvrir un compte bancaire et signer un acte de vente.
• Le contrat de promesse de vente (CPCV) : Ce document engage les deux parties. Lors de sa signature, vous verserez un acompte, généralement compris entre 10 % et 30 % du prix du bien.
• Les taxes et frais d'acquisition : Le budget d'achat doit inclure plusieurs postes au-delà du prix du bien. Il faut prévoir l'IMT (l'équivalent de la taxe sur les transactions immobilières, dont le taux est progressif) et le Droit de Timbre (Imposto do Selo) de 0,8 %. Au total, ces frais représentent entre 7 % et 10 % du prix d'achat.

Pour vous aider à y voir plus clair, voici un tableau récapitulatif des principales taxes liées à l'achat et à la détention d'un bien au Portugal.

Comment financer votre achat au Portugal ?

Le financement de votre projet immobilier au Portugal peut se faire de plusieurs manières. La solution la plus simple reste l'utilisation de votre épargne personnelle si vous disposez des fonds nécessaires. Cependant, le recours à un prêt bancaire est souvent indispensable.

Vous avez principalement deux options :

• Solliciter un prêt en France : Si vous êtes propriétaire d'un bien en France, vous pouvez demander un prêt hypothécaire ou un prêt à la consommation auprès de votre banque française. Cette solution peut être plus simple en termes de constitution de dossier.
• Solliciter un prêt au Portugal : Il est tout à fait possible d'obtenir un crédit immobilier auprès d'une banque portugaise. Cependant, les conditions pour les non-résidents sont plus strictes. Les banques demandent généralement un apport personnel d'au moins 30 % du montant de l'acquisition et financent donc à hauteur de 70 % maximum.

Quelle que soit l'option choisie, la préparation de votre dossier de financement est une étape clé. Les banques examineront attentivement vos revenus, votre taux d'endettement et la stabilité de votre situation professionnelle. Faire appel à un courtier spécialisé dans les prêts pour non-résidents peut grandement faciliter vos démarches et vous aider à obtenir les meilleures conditions. Je me tiens à votre disposition pour vous orienter vers des partenaires de confiance et vous accompagner dans cette étape cruciale de votre projet.